¿Qué es una evaluación de sitio ambiental de fase 2?
Una evaluación de sitio ambiental (ESA) de fase 2 es un proceso ordenado por el gobierno de EE. UU. Para probar terrenos comerciales y mejoras para determinar el nivel de contaminación ambiental. Se lleva a cabo después de que un ESA de fase 1 ha determinado que es probable que exista contaminación. El proceso de evaluación ayuda a establecer la responsabilidad para los compradores que buscan comprar la propiedad y para determinar los costos de limpieza.
La contaminación ambiental de los bienes inmuebles se produce cuando se filtran productos químicos peligrosos o petróleo al suelo o se utilizan materiales peligrosos en la construcción de mejoras. Esto puede suceder cuando una propiedad está demasiado cerca de una instalación de fabricación que arroja productos químicos en el río local, por ejemplo. Los materiales de construcción a menudo contienen contaminantes como resultado de los cambios en los estándares industriales que en un momento aprobaron el uso de ciertas sustancias solo para descubrir que son peligrosas para los humanos con el tiempo, como el asbesto y la pintura con plomo.
El gobierno de los Estados Unidos estableció estándares estrictos de responsabilidad para los compradores de bienes raíces comerciales, haciendo que cualquier comprador sea responsable de la limpieza de la propiedad contaminada una vez que la compra se realiza. Esta responsabilidad se aplica independientemente de cuándo se produjo la contaminación, quién fue el responsable del problema o si el comprador era consciente del problema antes de completar la venta. La única excepción es si el comprador puede probar que realizó una investigación diligente de la propiedad para determinar la contaminación. Si su diligencia debida no levantó señales de alerta, se lo considera un "comprador inocente" y no es responsable de la limpieza.
Los compradores satisfacen los requisitos de diligencia debida al ordenar un ESA en la propiedad. Un ESA tiene tres fases. La primera fase es de investigación. Busca en la historia de la propiedad y el área circundante signos de impactos ambientales, como la proximidad de las instalaciones de fabricación, los incidentes ambientales históricos y los usos comunes de los materiales de construcción para la antigüedad de la propiedad. Se ordena una evaluación del sitio ambiental de fase 2 si la investigación revela algún problema.
Una evaluación del sitio ambiental de fase 2 es la fase de prueba. El investigador toma muestras del suelo, las aguas subterráneas y las aguas superficiales, y las analiza en busca de petróleo, metales pesados, pesticidas y solventes. También toma muestras de los materiales de construcción utilizados en las mejoras y prueba la calidad del aire interior. El proceso busca pintura con plomo, radón, mercurio, asbesto, moho y hongos.
La Sociedad Estadounidense para Pruebas y Materiales (ASTM) establece los estándares para una evaluación del sitio ambiental de fase 2. Se contrata a un consultor para llevar a cabo la investigación y proporciona al comprador un informe escrito. Por lo general, el informe establece el tipo de contaminación involucrada y el nivel de exposición, así como también brinda una opinión profesional sobre las medidas correctivas que deben tomarse para limpiar la propiedad. Esta es una parte indispensable del proceso para un comprador, y le permite determinar los costos asociados con la limpieza ordenada por el gobierno si decide continuar con la venta.