¿Qué es la debida diligencia ambiental?
La diligencia debida ambiental (EDD) implica analizar los riesgos ambientales potenciales y existentes de una propiedad comercial o industrial. En algunos lugares, los exámenes EDD son estándar o incluso necesarios para la mayoría de las compras de terrenos y propiedades comerciales e industriales. Entre otras cosas, los resultados de un informe de diligencia debida ambiental pueden afectar la disponibilidad de préstamos para la compra y el precio de compra de la propiedad.
No toda la tierra es creada igual; Gracias a diversas actividades naturales y artificiales, la tierra, el agua subterránea e incluso el aire en un área pueden contaminarse o contaminarse peligrosamente con el tiempo. Los vertederos olvidados por mucho tiempo pueden liberar gases peligrosos, los materiales radiactivos pueden contaminar el suelo y la escorrentía industrial a kilómetros de distancia puede envenenar las fuentes de agua subterránea. Si existe un riesgo para la salud ambiental, puede representar amenazas peligrosas e incluso mortales para las personas que no son conscientes de la situación. En la década de 1980, los informes de diligencia debida ambiental se volvieron comunes en el mundo comercial como parte de la responsabilidad de las personas u organizaciones que intentan vender tierras.
Dependiendo de la región, se pueden aplicar estándares específicos a una inspección e informe EDD. De acuerdo con las normas aplicables, los inspectores certificados pueden necesitar tomar muestras de suelo y agua, investigar registros públicos, entrevistar a propietarios y trabajadores anteriores en la tierra, y consultar mapas topográficos. Todos los hallazgos se revisan y registran cuidadosamente, y se presentan al propietario o la compañía de ventas. En algunos casos, el propietario puede tomar medidas para reducir los peligros ambientales descritos en el informe inicial y luego solicitar una segunda inspección o una inspección en curso. Dado que un informe de EDD que detalla muchos problemas puede afectar materialmente el precio y el financiamiento de la propiedad, a muchos propietarios les resulta menos costoso cumplir con las soluciones sugeridas antes de poner la propiedad en el mercado o establecer un precio final.
Además de proporcionar una lista de riesgos ambientales y formular posibles soluciones, los inspectores de diligencia debida ambiental también suelen realizar un análisis de costos de los daños y las reparaciones requeridas. Esto puede ayudar al propietario a determinar el costo total de la reparación de los riesgos ambientales en comparación con el golpe al precio de venta y la financiación en caso de que los problemas no se resuelvan. El informe también puede incluir una comparación de riesgos con las leyes estatales, federales o locales sobre seguridad ambiental, para mostrar las áreas donde la propiedad no cumple con los estándares legales.
En algunos casos, los compradores pueden renunciar a los requisitos de diligencia debida ambiental. Esto generalmente ocurre cuando el comprador tiene financiamiento personal total, ya que la mayoría de los prestamistas se negarán a emitir préstamos inmobiliarios con un informe EDD actual. Un comprador también puede optar por aceptar un informe EDD limitado, que puede limitarse únicamente a la base de datos pública y la información del registro de propiedad.