¿Cómo calculo la depreciación de las propiedades de inversión?

Para calcular la depreciación de las propiedades de inversión, es importante conocer la clasificación de vida útil de esa propiedad. La depreciación es una medida de la disminución del valor de un activo a lo largo del tiempo debido al uso o al deterioro. A efectos fiscales, la vida útil de los activos se puede encontrar en los calendarios de amortización impresos por las autoridades fiscales gubernamentales. En los Estados Unidos, esta autoridad es el Servicio de Impuestos Internos (IRS).

El cálculo de la depreciación de la propiedad de inversión permite una ventaja fiscal que el inversionista de propiedad puede reclamar contra sus ingresos de inversión. El monto real que se puede reclamar dependerá del monto pagado por la propiedad, el tipo de propiedad y el método de depreciación utilizado. Un inversor no puede deducir el costo total de la propiedad en el año de compra. Dado que la propiedad será útil durante varios años y, por lo tanto, generará ingresos a lo largo del tiempo, el costo se distribuirá en el mismo período de tiempo.

En los Estados Unidos, la mayor parte de la depreciación comercial se calcula utilizando el Sistema de Recuperación de Costos Acelerado Modificado, también conocido como MACRS. El IRS proporciona información sobre la clase de recuperación de la propiedad y el período de recuperación, o la vida útil, y los métodos de depreciación permitidos. Las propiedades de alquiler residencial y las estructuras comerciales son dos clasificaciones principales de depreciación. Los períodos de depreciación de propiedades de inversión para propiedades de alquiler residenciales son de 27.5 años, y el período para edificios comerciales es de 39 años.

Bajo el sistema MACRS, el único método de depreciación que se puede usar para propiedades residenciales de alquiler o edificios comerciales es la depreciación lineal. Esto significa que la depreciación total admisible de las propiedades de inversión, o el costo de inversión, se dividirá en partes iguales a lo largo de la vida imponible del activo. La base o cantidad invertida en el activo es el costo de la propiedad de inversión más las tarifas de liquidación, como las tarifas de resumen, las tarifas de registro y el seguro de título.

La propiedad debe ser utilizada en un negocio o actividad generadora de ingresos para permitir la depreciación. Como la depreciación de las propiedades de inversión se reclama cada año, la base o el valor del activo disminuye en la cantidad de depreciación anual permitida. Esto es cierto cada año de la vida del activo, ya sea que el contribuyente reclame o no el monto total permitido.

Al calcular la depreciación de las propiedades de inversión, solo se puede depreciar el costo de inversión aplicable a los edificios, y no el costo del terreno en el que se encuentran los edificios. La tierra no se puede depreciar porque no se agota ni se desgasta como lo hacen las estructuras u otros activos. Sin embargo, los costos de preparación de la tierra, como el paisajismo, se pueden depreciar si están asociados con propiedades depreciables y se puede determinar una vida para ellos.