¿Qué son las hipotecas de compra para alquilar?

Las hipotecas de compra para alquilar son préstamos para la compra de viviendas que los inversores suelen utilizar para comprar propiedades residenciales. El tipo de hipoteca es el más utilizado por los prestamistas en el Reino Unido (Reino Unido), pero hay hipotecas de propiedades de inversión similares disponibles en otros países. Los prestamistas requieren pagos iniciales más altos para las hipotecas de compra para alquilar que los préstamos garantizados en residencias principales, porque los prestatarios tienen más probabilidades de incumplir los préstamos que las hipotecas vinculadas a su vivienda principal.

En el Reino Unido, los prestamistas generalmente aprueban a los solicitantes de préstamos para hipotecas al basar el monto del préstamo aprobado en un múltiplo del salario del prestatario. Los prestamistas permiten a las personas comprar viviendas que cuestan hasta tres veces su salario anual. Los aseguradores que evalúan las solicitudes de hipotecas de compra para alquilar también tienen en cuenta la cantidad de ingresos por alquiler que el prestatario espera recibir. El ingreso de alquiler proyectado debe exceder el monto mensual de la hipoteca para que el prestatario tenga fondos excedentes disponibles para hacer pagos regulares si hay meses en que no se reciben ingresos de alquiler.

Las hipotecas de compra para alquilar están disponibles como préstamos de tasa fija o ajustable. Los préstamos fijos generalmente se amortizan en 20 o 30 años, y los pagos del prestatario se aplican al capital e intereses. Las hipotecas de tasa ajustable a menudo requieren pagos solo de intereses, y las tasas pueden cambiar de forma mensual o anual. La gente generalmente saca hipotecas de compra para alquilar si los precios de las viviendas están subiendo, y anticipan obtener ganancias vendiendo finalmente la casa.

Históricamente, los prestamistas en el Reino Unido desconfiaban de financiar propiedades de inversión porque los derechos del inquilino significaban que a menudo tomaba largos períodos de tiempo para que el propietario desalojara a un inquilino que no había pagado el alquiler. La Ley de Vivienda de 1988, y sus enmiendas en 1997, dictaminaron que la mayoría de los arrendamientos residenciales se clasificaran como contratos de arrendamiento garantizados. Según estos contratos, los propietarios pueden desalojar a los inquilinos que tienen ocho semanas de retraso en el pago de la renta. Esto significa que los propietarios son menos propensos a tener períodos prolongados cuando no se reciben ingresos por alquiler.

El prestamista tiene derecho a ejecutar una hipoteca sobre una propiedad comprada con una hipoteca de compra para alquilar si el prestatario no cumple con los pagos. Después de la ejecución hipotecaria de una casa, el prestamista puede vender la propiedad en una subasta o mediante una venta privada, y utilizar los fondos recaudados para liquidar los impuestos pendientes, los costos del seguro y el saldo del préstamo. Debido al riesgo de incumplimiento del prestatario, la mayoría de los prestamistas son reacios a ofrecer hipotecas de compra para alquilar en lugares que experimentan una depreciación del precio de la vivienda porque el monto del préstamo puede exceder el monto de la hipoteca si el prestatario no cumple.