¿Qué son los valores respaldados por hipotecas comerciales?

Los valores comerciales respaldados por hipotecas son un tipo de inversión donde los ingresos provienen de los pagos de la hipoteca. Las hipotecas son para bienes raíces comerciales, como edificios de oficinas y fábricas, en lugar de propiedades residenciales. Teóricamente, esto reduce el riesgo para los inversores, ya que los prestatarios de hipotecas comerciales tienen menos probabilidades que los prestatarios residenciales de pagar los préstamos antes de tiempo.

Una garantía respaldada por hipotecas implica que los prestamistas hipotecarios, como los bancos, vendan los derechos para recibir reembolsos de múltiples préstamos. Estos préstamos se agrupan para que cada inversionista tenga una participación en un paquete general que cubre múltiples hipotecas. El objetivo de esto es reducir el riesgo para los inversores de los prestatarios individuales que no cumplen con la hipoteca. La técnica de empaquetado significa que un incumplimiento particular solo tiene un pequeño efecto en el ingreso de reembolso general, y este pequeño efecto a su vez se comparte entre muchos inversores. Sin embargo, hay algunos inconvenientes; el paquete significa que puede ser más difícil evaluar con precisión el riesgo general de los préstamos tomados en su conjunto.

Una de las diferencias más significativas entre los valores respaldados por hipotecas comerciales y los valores respaldados por hipotecas residenciales implica el tema del prepago. Cuando un prestatario hipotecario paga anticipadamente el saldo pendiente, el ingreso total para el prestamista es menor. Esto se debe a que, a pesar de las multas por reembolso anticipado, el prestamista aún pierde los pagos de intereses futuros, que a menudo pueden exceder el monto del préstamo. Con una garantía respaldada por hipotecas, esta pérdida la soportan los inversores, que obtienen menos ingresos de lo esperado.

Al menos en los Estados Unidos, las hipotecas comerciales son generalmente más propensas a tener fuertes sanciones por pago anticipado, lo que hace que los prestatarios sean menos propensos a tomar esta opción. En algunos casos, el prestatario puede incluso verse impedido de reembolsar el préstamo antes de tiempo bajo cualquier circunstancia, o puede estar encerrado por un cierto número de años antes de ser elegible para pagarlo antes. Por lo tanto, estas restricciones reducen el riesgo de pérdidas relacionadas con el pago anticipado por parte de los inversores en valores respaldados por hipotecas comerciales.

En algunos casos, los valores respaldados por hipotecas comerciales pueden beneficiarse de las hipotecas subyacentes que tienen una cláusula de anulación. Esto significa que el prestatario no puede simplemente pagar en efectivo para pagar el préstamo antes. En cambio, el prestatario debe suministrarle al prestamista un producto de seguridad por el valor equivalente, generalmente en forma de letras o notas del tesoro. Los inversores obtendrán un interés en estos valores, lo que proporciona un ingreso muy confiable y constante. En algunos casos, la anulación no es obligatoria para el prestatario, sino más bien una alternativa a pagar el préstamo anticipadamente en efectivo.