¿Cuáles son los diferentes costos de cierre de refinanciamiento?

Un factor clave para decidir refinanciar una casa es si la nueva tasa de interés reducirá el valor de la hipoteca una cantidad suficiente para recuperar los costos de cierre del refinanciamiento. Los costos de cierre del préstamo consisten en una variedad de tarifas y otros gastos que los prestatarios deben pagar para obtener una nueva hipoteca. Estos cargos generalmente varían del 2 al 3% del monto del préstamo. El costo de cierre se puede agrupar en cuatro categorías: honorarios del prestamista, honorarios de terceros, prepago y depósito en garantía, y honorarios e impuestos del gobierno.

Los cargos más comunes que los prestamistas evaluarán sobre los prestatarios son la tarifa de solicitud, la tarifa de originación del préstamo y los puntos de descuento. Para cubrir sus costos administrativos, la mayoría de los prestamistas cobran a los prestatarios una tarifa de solicitud. La tarifa de originación del préstamo suele ser uno de los mayores costos de cierre de refinanciamiento. Se calcula como un porcentaje del monto del préstamo, y generalmente es de alrededor del 1 al 2% o más. Si la tarifa de originación del préstamo es inferior al 1%, el prestamista generalmente compensará la cantidad más baja al cobrarle al prestatario tarifas más altas en otras áreas, o incluso una tasa de interés más alta.

Muchos prestatarios optan por reducir el interés de su préstamo pagando al prestamista hipotecario lo que se denomina puntos de descuento o tarifas de descuento. Los prestamistas generalmente cobrarán el 1% del monto del préstamo para reducir la tasa de interés general del 1/8 al 1/4%. La mayoría de los prestamistas también exigirán a los prestatarios que paguen otros costos iniciales para refinanciar su vivienda, incluidas las tarifas de procesamiento y suscripción.

Los honorarios de terceros son los costos de cierre de refinanciamiento que los prestatarios deben pagar a los proveedores que completen tareas o servicios específicos que son necesarios para cerrar el préstamo. Las evaluaciones deben realizarse para determinar el valor justo de mercado de la propiedad y para asegurarse de que el monto del préstamo no exceda la valoración. Se requiere un seguro de título para asegurar a los prestamistas contra pérdidas derivadas de problemas con el título de una vivienda. El costo de la póliza se basa en el monto del préstamo y la ubicación de la propiedad. Se paga una tarifa de cierre al abogado o firma de cierre responsable de realizar el cierre.

Otro grupo de costos de cierre de refinanciamiento que los prestatarios suelen pagar son los pagos anticipados y los gastos de custodia. El interés prepago es el dinero que los prestatarios pagan sobre los intereses que vencen hasta el primer día del mes. El monto de este gasto está determinado por la tasa de interés del préstamo y la fecha de cierre. En los Estados Unidos, los prestatarios que obtienen préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) deben pagar un seguro hipotecario privado. No están obligados a pagar de su bolsillo este gasto porque el costo, generalmente el 1 1/2% del monto del préstamo, está incluido en el préstamo.

En los casos en que el monto del préstamo sea superior al 80% del valor de tasación de la propiedad, los prestamistas pueden exigir a los prestatarios que realicen depósitos mensuales en una cuenta de depósito en garantía del impuesto a la propiedad y del propietario. Los pagos son prorrateados, generalmente alrededor de 1/12 de los impuestos y seguros anuales estimados. La mayoría de los prestamistas exigieron a los prestatarios que paguen varios meses del pago del depósito en garantía por adelantado para asegurarse de que haya fondos adecuados para pagar los impuestos y el seguro en caso de costos superiores a los anticipados.

Los gobiernos regionales y locales recaudan la última categoría importante de costos de cierre de préstamos. Muchos municipios cobran tarifas de registro por ingresar títulos de propiedad e hipotecas en los registros públicos. En algunos condados y estados de los EE. UU., Se cobran impuestos de transferencia por refinanciar una vivienda. Estos costos diferirán según la ubicación y no están determinados por el prestamista hipotecario.

Para garantizar que los consumidores estén al tanto de los costos involucrados en la obtención de un préstamo de refinanciamiento, los prestamistas hipotecarios en los Estados Unidos están obligados por ley a entregar a los clientes un documento llamado Estimación de buena fe de los costos de cierre. Debe entregarse a los clientes dentro de los tres días hábiles posteriores a que el prestamista reciba su solicitud de préstamo. La estimación de buena fe de los costos de cierre detalla la tasa hipotecaria, los términos y los costos de liquidación asociados con el préstamo.

Los costos y tarifas pueden variar según el prestamista y la ubicación. Algunos prestamistas pueden cobrar tarifas adicionales. Antes de presentar una solicitud completa para un préstamo, los prestatarios deben comparar los costos de cierre de refinanciamiento de varias instituciones crediticias antes de elegir un prestamista hipotecario.