¿Qué es una venta de impuestos atrasada?

En los Estados Unidos, una venta de impuestos morosos es una subasta, generalmente realizada por un gobierno del condado, para recuperar los impuestos a la propiedad impagos. Hay dos tipos de venta de impuestos morosos: una venta de gravámenes fiscales y una venta de escritura fiscal. Una venta de gravámenes fiscales obliga al comprador a pagar los impuestos morosos, a cambio de lo cual obtiene el derecho de cobrar esas cantidades, más intereses, del propietario. Si el comprador no es reembolsado dentro de un cierto período de tiempo, generalmente de uno a dos años, puede ejecutar la ejecución hipotecaria de la propiedad. Una venta de escritura de impuestos, por otro lado, le da inmediatamente al comprador el título de propiedad morosa, aunque el propietario original aún puede tener algunos derechos para pagar la deuda y recuperar la propiedad.

La mayoría de las operaciones del condado en los EE. UU., Como las escuelas, la policía, la protección contra incendios y el mantenimiento de carreteras, están financiadas por los impuestos que se imponen a los propietarios. Cuando no se pagan estos impuestos, la capacidad del condado para pagar los servicios que brinda a los residentes se ve gravemente afectada. Para recuperar los ingresos perdidos, un condado realiza una venta de impuestos morosa. Aproximadamente la mitad de los estados en los EE. UU. Prevén la subasta de gravámenes fiscales morosos, mientras que en la otra mitad, las escrituras mismas se subastan. Las reglas, los procedimientos, los requisitos y los plazos para tales ventas en gran medida en todo el país, y los posibles postores deben consultar con las autoridades del condado correspondientes antes de presentar una oferta.

Cuando los impuestos a la propiedad se vuelven morosos, se aplica un gravamen fiscal sobre la propiedad, que puede eliminarse en cualquier momento mediante el pago de los impuestos, multas e intereses adeudados. La mayoría de los condados subastan periódicamente los gravámenes o las propiedades subyacentes, más comúnmente una vez al año. Antes de la venta, lo anunciarán en la sección legal de los periódicos locales durante un período de tiempo específico, generalmente al menos cuatro semanas consecutivas. Estos anuncios indican las direcciones y descripciones de las propiedades, los impuestos adeudados y las instrucciones para ofertar.

Una venta de gravámenes fiscales es esencialmente un préstamo del comprador al propietario moroso, porque los participantes presentan ofertas selladas que especifican la tasa de interés que cobrarán al propietario por el canje. Hay muchas maneras diferentes de ganar una subasta de gravámenes fiscales, de acuerdo con las propias reglas y procedimientos del condado, pero en todos los casos, el ganador debe pagar los impuestos morosos de inmediato. Luego, el propietario original tiene un período de tiempo llamado período de redención, hasta dos años a partir de la fecha de la venta de gravámenes fiscales, para canjear la propiedad mediante el reembolso de los impuestos pagados, más los intereses. El comprador puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria solo después de que haya expirado el período de reembolso; e incluso en una ejecución hipotecaria, el propietario puede canjear la propiedad.

El propietario original conserva la posesión de la propiedad después de la venta de un gravamen fiscal y retiene la responsabilidad de todos los demás costos, como los pagos de hipotecas y servicios públicos. En cualquier momento del período de canje, el propietario original puede canjear la propiedad y recuperar el título. Si esto sucede, el comprador ya no tiene derecho a reclamar la propiedad. En caso de que el comprador de un gravamen fiscal ejecute una hipoteca sobre una propiedad, se disuelven las hipotecas u otros gravámenes, excepto los gravámenes impuestos por el gobierno estatal o nacional. Para evitar esto, la mayoría de los prestamistas hipotecarios de EE. UU. Generalmente requieren que los prestatarios realicen pagos mensuales a una cuenta de depósito en garantía desde la cual se pagan periódicamente los impuestos a la propiedad, en lugar de dejar que paguen los impuestos ellos mismos y tal vez caigan en mora.

Las ventas de escritura de impuestos son un tipo diferente de venta de impuestos morosos. En lugar de subastar un gravamen fiscal canjeable, se vende la escritura real de una propiedad, que puede o no canjearse, dependiendo del estado en el que se realice la subasta. Las ventas se llevan a cabo solo después de que se haya alertado a todos los acreedores, con el título ganador del mejor postor de la propiedad. Cuando un postor gana una venta de escritura de impuestos, se disuelven todos los gravámenes subordinados, tales como hipotecas y gravámenes mecánicos; solo los gravámenes estatales y federales sobreviven a una venta de escritura fiscal.