¿Qué es una presentación de ejecución hipotecaria?

Una presentación de ejecución hipotecaria ocurre cuando un titular de derecho de retención de propiedad presenta un aviso para tomar posesión de una propiedad debido a que el deudor no ha pagado la deuda. Las presentaciones normalmente se presentan en un tribunal y, en muchos casos, un juez tiene que aprobar o rechazar la solicitud. Cuando se ha aprobado una presentación de ejecución hipotecaria, el titular del derecho de retención puede hacer los arreglos necesarios para asumir la propiedad de la propiedad o venderla.

En muchos casos, las solicitudes de ejecución hipotecaria implican hipotecas y otros tipos de préstamos hipotecarios. Dichos préstamos a menudo tienen plazos de hasta 30 años y el prestatario debe hacer pagos mensuales hasta que la deuda haya sido pagada. Un préstamo entra en incumplimiento si el prestatario no realiza un pago programado regularmente, aunque en algunos países los prestatarios tienen un período de gracia de 90 días o más antes de que el prestamista pueda presentar una ejecución hipotecaria. Dependiendo del acuerdo de préstamo preciso y las leyes locales, el prestatario puede tener la opción de celebrar un plan de modificación de préstamo con el prestamista como alternativa a la ejecución hipotecaria. Si el prestamista excluye, se organiza una venta y los ingresos de la venta se aplican a la deuda pendiente.

Además de los prestamistas, otras entidades pueden colocar gravámenes sobre bienes inmuebles. Las autoridades fiscales en muchas naciones tienen el derecho legal de colocar un gravamen sobre una casa si el propietario no liquida el impuesto a la propiedad o incluso el impuesto sobre la renta. Los acreedores y los proveedores de servicios también pueden intentar que se coloque un derecho de retención sobre bienes inmuebles si el propietario no liquida una deuda vencida. Una propiedad individual puede tener varios gravámenes, pero en muchas naciones cualquier titular de gravamen puede presentar una ejecución hipotecaria incluso si el propietario no se ha atrasado en la hipoteca principal.

Varios lugares, incluidos muchos lugares en los Estados Unidos, tienen leyes que permiten al titular de un derecho de retención presentar una solicitud de ejecución hipotecaria sin tener que ir a los tribunales. En tales casos, un contrato hipotecario incluye una cláusula de poder de venta que le otorga al titular del derecho de retención el derecho de asumir el control de la propiedad tan pronto como el gravamen entre en incumplimiento. Los titulares de gravámenes deben presentar el aviso de ejecución hipotecaria en el juzgado, pero un secretario en lugar de un juez debe aprobar la presentación y el propietario no tiene la oportunidad de impugnar la presentación.

Debido a las presiones inflacionarias, los precios de las propiedades en muchas naciones tienden a aumentar con el tiempo. Los titulares de gravámenes a menudo pueden generar ganancias vendiendo una casa embargada. Durante recesiones severas, los precios de las viviendas a veces caen, en cuyo caso el valor de una vivienda puede caer por debajo del saldo pendiente de la deuda vencida. En tales situaciones, el prestamista puede sufrir una pérdida como resultado de la ejecución hipotecaria de la vivienda. En consecuencia, algunos titulares de gravámenes consideran más favorablemente los planes de modificación de préstamos en tiempos de recesión.