¿Qué es una hipoteca de arrendamiento?

Las hipotecas de arrendamiento son préstamos que se utilizan para ayudar a los inquilinos a financiar algún tipo de proyecto asociado con terrenos arrendados. A menudo, este tipo de hipoteca es útil para proporcionar los recursos necesarios para erigir un edificio o una serie de edificios en el terreno arrendado. En su mayor parte, el arrendamiento de la tierra debe ser por varios años antes de que un prestamista considere seriamente aprobar la solicitud de hipoteca.

La utilización de una hipoteca de arrendamiento es común con el desarrollo de bienes inmuebles con fines comerciales. Por ejemplo, un desarrollador puede obtener un contrato de arrendamiento de cincuenta años en una superficie que ya se dividirá en zonas para uso comercial. Una vez que el contrato de arrendamiento está vigente, el desarrollador puede asegurar una hipoteca de arrendamiento como medio para obtener fondos para construir un centro comercial en la superficie. Suponiendo que la inversión sea exitosa, el centro comercial genera suficientes ingresos para cubrir tanto el arrendamiento de la tierra como el reembolso de la hipoteca del arrendamiento de acuerdo con los términos y condiciones descritos en el contrato de préstamo.

Uno de los beneficios del acuerdo hipotecario de arrendamiento es que le permite al desarrollador continuar sin vincular una gran cantidad de sus activos en el proyecto de desarrollo. Al hacerlo, es posible realizar los pagos de arrendamiento de tierras y los pagos mensuales de la hipoteca utilizando el capital disponible mientras el desarrollo está en marcha. Una vez que se completa el proyecto y el desarrollo comienza a generar ingresos por sí solo, ese flujo de ingresos se puede utilizar para pagar tanto la hipoteca como el arrendamiento de la tierra, así como también para proporcionarle al desarrollador una fuente constante de ingresos para usar en otros proyectos.

Es importante tener en cuenta que una hipoteca de arrendamiento es reemplazada por el arrendamiento de la tierra que le otorga al inquilino acceso a la tierra, suponiendo que el arrendamiento estaba vigente antes de la aprobación de la hipoteca. Esto significa que si el inquilino incumple tanto el arrendamiento como la hipoteca del arrendamiento, el arrendamiento tendrá prioridad, ya que se considera un primer gravamen. Una vez que se liquida el contrato de arrendamiento, cualquier reclamo del prestamista de la hipoteca se aborda y se liquida parcial o totalmente.

Al igual que con cualquier tipo de situación crediticia, los prestamistas que ofrecen hipotecas de arrendamiento observan de cerca la calificación crediticia del solicitante del préstamo. Por lo general, el prestamista también querrá asegurarse del arrendador de que él o ella conoce los planes de desarrollo del inquilino y no tiene objeciones a esos planes. Además, es probable que el prestamista observe de cerca el potencial del proyecto para eventualmente convertirse en autosuficiente y generar ingresos suficientes para pagar la hipoteca de acuerdo con los términos. Si el prestamista cree que el proyecto de desarrollo no tiene una posibilidad razonable de éxito, la solicitud de hipoteca probablemente será rechazada.