¿Qué es una hipoteca Piggyback?

Una hipoteca concatenada es un tipo de hipoteca adicional o segunda que se implementa al mismo tiempo que se adquiere y se inicia la primera hipoteca. Este tipo de acuerdo hipotecario también puede tener lugar cuando se refinancia una hipoteca existente y se adquiere simultáneamente un préstamo o hipoteca con garantía hipotecaria adicional. Uno de los beneficios de este tipo de estrategia de préstamo combinado es que la hipoteca concatenada a menudo reduce la relación préstamo / valor de la hipoteca primaria hasta el punto de que el seguro hipotecario privado ya no es necesario.

El enfoque habitual para utilizar una hipoteca concatenada es crear un esquema donde el 80% del precio de compra esté cubierto por la hipoteca primaria, una medida que normalmente facilita la obtención de mejores tasas de interés. La hipoteca en sí misma generalmente cubrirá un 10 por ciento adicional, dejando que el comprador pague el 10 por ciento restante como anticipo. Idealmente, las tasas aplicadas a la hipoteca secundaria no son más que un poco más altas que las tasas de interés aplicadas a la hipoteca primaria, una situación que generalmente crea una obligación financiera menor que tener el seguro hipotecario privado que de otro modo sería necesario.

El uso de una estrategia de hipoteca superpuesta no siempre es la mejor opción. Mucho depende de cómo se aprecia el valor de la propiedad adquirida con las dos hipotecas. Si el comprador sospecha que el valor de la propiedad aumentará significativamente en un corto período de tiempo, esa segunda hipoteca puede no ser necesaria, ya que la relación préstamo / valor caerá por debajo de esa marca del 80% más temprano que tarde. Esto significaría que pagar el seguro hipotecario privado durante este período intermedio en realidad puede ser más rentable que sacar la segunda hipoteca simultánea, especialmente si esa segunda hipoteca tiene una tasa de interés más alta que la hipoteca primaria.

En situaciones en las que no hay una anticipación a corto plazo del aumento de valor de la propiedad, el uso de una hipoteca concatenada probablemente no sea la mejor solución. La idea suele ser que la hipoteca secundaria quede obsoleta a medida que los valores de las propiedades aumentan hasta el punto de que la hipoteca primaria representa un porcentaje menor del valor de mercado actual. En ese momento, la refinanciación de la hipoteca para que el préstamo a cuestas se retire y la primera hipoteca restante se reelabore para permitir términos más agradables se convierte en una posibilidad. Sin ese aumento anticipado en el valor de mercado, existe una buena posibilidad de que el uso de una estrategia de hipoteca superpuesta le cueste más al comprador a largo plazo que simplemente comprar el seguro hipotecario privado.