¿Qué es una hipoteca de omisión de pago?

Una hipoteca de pago omitido es un tipo de préstamo para la compra de una casa con términos que le permiten al prestatario omitir el pago de un préstamo sin entrar en incumplimiento. Los términos del préstamo especifican cuántos pagos puede omitir el prestatario, con qué frecuencia puede aprovechar esta opción y bajo qué condiciones. Aunque el prestamista le permite al prestatario saltear el pago de un préstamo, el interés sobre el préstamo continúa acumulándose. Se agrega al saldo principal del préstamo y el cronograma de pagos se vuelve a calcular para contabilizar el cambio en el saldo pendiente del préstamo.

La forma en que opera la industria de las hipotecas de viviendas en un país en particular tiende a ser un reflejo de las políticas públicas. En algunos países, la industria hipotecaria solo está ligeramente regulada. Los prestamistas tienen la libertad de elaborar productos de préstamos que se adapten a sus propios intereses, y no están obligados a agregar opciones amigables para el consumidor. En otros países, el gobierno ha establecido normas que protegen a los propietarios de viviendas contra las prácticas de préstamos predatorios y de incumplimiento. Los prestamistas hipotecarios en estos países tienen más probabilidades de diseñar productos crediticios que sean sensibles a las necesidades del consumidor.

En ciertos países, como Canadá, la industria hipotecaria ha diseñado un producto de préstamo que le da al prestatario cierta flexibilidad si tiene un problema de vida importante que afecta su capacidad de pagar el préstamo mensualmente. La hipoteca de pago omitido permite al prestatario omitir hasta cuatro pagos. El número de pagos que se pueden omitir y las circunstancias que pueden activar la opción varían según el prestamista. Algunos prestamistas solo permiten que el prestatario omita un pago. Otros permiten que el prestatario inicie la omisión a su propia discreción, mientras que ciertos prestamistas requieren prueba de un evento calificado, como una muerte en la familia, enfermedad o pérdida del trabajo.

Independientemente de cómo el prestamista estructura el derecho de omitir un pago, omitir el pago no significa que se haya renunciado al pago. Por el contrario, una hipoteca de pago omitido continúa cobrando intereses al prestatario durante el período de tiempo en que no se realiza ningún pago. Los intereses para ese período de tiempo se agregan al saldo principal del préstamo, aumentando el monto total que el prestatario debe. Luego, el prestamista vuelve a calcular el pago mensual del prestatario o el cronograma de pagos para agregar este monto adicional.

Este proceso de aumentar el saldo de capital de un préstamo con intereses excesivos adeudados por un pago de préstamo insuficiente o atrasado se denomina amortización negativa. Si bien una hipoteca de pago omitido puede ser un beneficio en tiempos de emergencia, también se debe tener en cuenta el impacto de los pagos omitidos en el monto total adeudado. Un prestatario puede terminar pagando intereses sobre los intereses que se han agregado al saldo del principal, lo que afecta significativamente el saldo adeudado del prestatario y el patrimonio de la propiedad.