¿Qué implica la valoración de la tierra?

La valoración de la tierra generalmente implica numerosos cálculos para determinar cuánto dinero vale una parcela de tierra. Entre otras cosas, la valoración requiere una determinación de cuánto vale la tierra independientemente de cualquier edificio, cuánto se espera que se desarrolle el vecindario en años futuros y la probabilidad de apreciación o depreciación. Realizar la valoración de la tierra es generalmente un esfuerzo muy complejo. Los evaluadores de valoración a menudo usan más de un método para determinar el valor de la tierra antes de llegar a un número final.

Conocer el valor de la tierra es importante por varias razones. Los posibles compradores de tierras a menudo quieren saber cuánto vale un terreno antes de invertir en él, por ejemplo. Los gobiernos también tienen interés en saber cuánto vale un terreno determinado para evaluar los impuestos a la propiedad. La valoración de la tierra es el proceso de determinar el valor actual real de cualquier terreno, desarrollado o no.

Uno de los métodos de valoración más comunes se basa en el precio de venta de otros terrenos similares. El método de venta comparable examina las ventas recientes de terrenos similares dentro de la misma área geográfica para tener una idea de lo que se vendería en el mercado abierto. Muchas veces, el método de venta comparable requiere ajustes subjetivos para las diferencias en la tierra y el área circundante. El precio de venta de un lote cerrado puede ayudar a determinar el valor de un lote cercano de tamaño similar, por ejemplo, pero si ese lote linda con una calle concurrida, su valor será necesariamente un poco diferente.

Muchos asesores de valoración también utilizan un modelo de costo de desarrollo. Bajo este método, los evaluadores estudian los costos existentes involucrados en el desarrollo de parcelas similares y consideran cualquier atributo físico de la tierra, como arroyos, pozos de riego o suelo rocoso, que pueda afectar el potencial de construcción. Este tipo de valoración suele ser bastante exhaustivo, teniendo en cuenta muchos factores diferentes.

Si los edificios ya están unidos a los lotes, las cosas a menudo se vuelven más complicadas en lo que respecta a la valoración. En estos casos, la valoración de la tierra requiere un cálculo de cuánto afectan los edificios al precio de venta y cuál sería el valor de la tierra sin esos edificios adjuntos. Existen varios métodos para hacer este cálculo.

Los métodos de análisis de ingresos y análisis de costos se encuentran entre los más comunes. En el método de análisis de ingresos, los asesores de valoración de tierras estiman cuánto dinero gana la propiedad cada año. Luego, los agentes determinan cuánto vale el edificio y asignan una parte de los ingresos ganados al edificio. El resto es el valor de la tierra.

Los evaluadores también analizan el valor de construcción bajo el método de análisis de costos, pero solo en términos de cuánto cuesta construirlos. Bajo este método, el valor del terreno es el valor de la propiedad menos los costos de construcción. La valoración del análisis de costos a menudo se critica por no tener en cuenta la depreciación o el mantenimiento de los costos.

En lugar de hacer muchas conjeturas y cálculos por su cuenta, muchas agencias de valoración modernas están utilizando computadoras y tecnología para ayudarles a realizar valoraciones de la tierra más rápidas y precisas. Se ha diseñado una variedad de programas para desarrollar fórmulas y calcular el valor de la tierra en función de varios factores diferentes. Este proceso se conoce como evaluación masiva asistida por computadora, o CAMA.

Los programas CAMA generalmente aprovechan bases de datos más grandes de registros de propiedad, información de ventas y evaluaciones de impuestos de años anteriores. Estas bases de datos se conocen como sistemas de información geográfica o SIG. Ninguna computadora puede hacer el trabajo de un ser humano, pero si se usa correctamente, una computadora que ejecuta un programa CAMA puede facilitar considerablemente el trabajo de un asesor de valuación.