¿Qué es el riesgo de crédito hipotecario?

El riesgo de crédito hipotecario describe las consecuencias económicas más amplias de los titulares de hipotecas que no pueden pagar sus préstamos. En la economía moderna, esto puede cubrir una amplia gama de riesgos. En su forma más simple, el riesgo de crédito hipotecario simplemente se refiere al riesgo presentado a un prestamista específico en un préstamo hipotecario específico. En un sentido más complicado, puede referirse a riesgos en el mercado de valores respaldados por hipotecas. En el caso más extremo, puede referirse a los riesgos para una economía en su conjunto.

Existe un elemento de riesgo cada vez que un banco presta dinero a un propietario. La medida más simple del riesgo de crédito hipotecario es el riesgo de que el propietario no pague; esto generalmente se evalúa mediante una combinación del nivel de ingresos del prestatario, el monto del préstamo y la calificación crediticia del prestatario, como un puntaje FICO. Los bancos generalmente evaluarán el riesgo en un sentido más sofisticado, teniendo en cuenta el estado del mercado inmobiliario, lo que afectará la cantidad de dinero que se puede recuperar si la hipoteca tiene que ser ejecutada.

Sin embargo, el acuerdo directo entre un prestatario y un prestamista no es el único riesgo de crédito hipotecario. Esto se debe a la práctica de la titulización. Esto implica que los bancos recauden dinero mediante la emisión de valores respaldados por hipotecas. Estos son productos financieros donde los ingresos se derivan en última instancia de los pagos de la hipoteca de los clientes, con el riesgo adicional de que los clientes puedan incumplir y, por lo tanto, los ingresos no estarán allí.

Por lo general, estos productos implican agrupar varias hipotecas en un solo grupo y luego dividir este grupo entre muchos inversores. Por lo tanto, cada inversor tiene los derechos de una pequeña proporción de los ingresos de cada hipoteca del grupo. La teoría es que esto reduce el riesgo para los inversores, ya que tienen menos que perder con la morosidad de un prestatario individual.

En realidad, hay dos elementos que pueden aumentar esta forma de riesgo de crédito hipotecario. Una es que un factor que afecta la capacidad de pago de un titular de hipoteca, como el desempleo o el aumento de las tasas de interés, puede ser generalizado, lo que significa que muchos titulares de hipotecas no cumplen al mismo tiempo. La otra es que la forma en que se agrupan las hipotecas puede dificultar la evaluación de los riesgos crediticios individuales y, por lo tanto, el nivel de riesgo general de la garantía respaldada por hipotecas.

En un contexto más amplio, esto puede representar un riesgo de crédito hipotecario para toda la economía. Entre 2007 y 2008, el aumento de los niveles de incumplimiento de las hipotecas creó problemas financieros para algunos bancos importantes cuando se vieron obligados a revaluar los activos, incluidos los valores respaldados por hipotecas. Esta revaluación causó que algunos bancos y otras instituciones financieras enfrenten problemas de liquidez. Mientras algunos cerraron, otros recibieron asistencia financiera de los gobiernos nacionales para mantener el sistema bancario en su conjunto. Esto tuvo consecuencias para las finanzas fiscales y se le atribuyó el empeoramiento del déficit público.